Задолженность по аренде нежилого помещения

Споры, возникающие при взыскании долгов по договорам, распространены в российской правовой практике. Немалую часть их занимают иски к арендаторам, не соблюдающим свои обязанности. Владельцы помещений нежилого типа не застрахованы от недобросовестности съемщиков, но их защищает Закон. Собственник недвижимости вправе востребовать с должника не уплаченные суммы, а также неустойки (пени, штрафы, проценты), даже если они не оговорены соглашением сторон (см. статья 396 ГК РФ).

Факт нарушения прав субъекта договорных отношений — основание для применения судебной защиты. Здесь есть нюанс: необходимо удостовериться, что договор соответствует законодательству. Нужно заключить его в письменном виде одним документом (см. статья 654 ГК РФ) подписать обеими сторонами и определить:

  • порядок и сроки внесения платы за аренду;
  • условия взаимодействия;
  • обязательства сторон.

Если договор составлен правильно, арендодатель, не получивший законного вознаграждения, вправе взыскать его в судебном порядке и потребовать возмещения неустойки в независимости от условий соглашения (см. статья 332 ГК РФ). Требования о выплате пени за дни просрочки или фиксированных штрафов нужно указывать перед началом судебного процесса, в обращении к арендатору.

Письменное подтверждение аренды само по себе — не основание для взыскания платы. Понадобится доказать факт невыполнения обязательств, иначе иск останется без удовлетворения. Также необходимо соблюсти процедуру и порядок взыскания.

Общий порядок взыскания задолженности: как действовать физическому лицу и организации

Если арендатор недвижимости не желает добровольно выполнить свою часть обязательств, владельцу, чтобы взыскать задолженность, необходимо:

  • попытаться взыскать суммы в претензионном порядке;
  • при отказе или игнорировании претензии — обратиться в суд;
  • если после удовлетворения иска ответчик отказывается оплатить задолженность — обратиться к судебным приставам, которые должны в соответствующий срок вынести постановление о возбуждении исполнительного производства и взыскать сумму (при несоблюдении сроков истец вправе написать жалобу в вышестоящие инстанции).

Нарушенные и оспоренные гражданские права, как гласит статья 11 ГК РФ, рассматривают общий суд, арбитраж или третейский суд. Выбор инстанции зависит от правового статуса сторон. Если в деле о нарушении условий аренды ответчиком выступает физическое лицо, не являющееся ИП, истец должен обращаться с заявлением в суды общей юрисдикции, даже если вопрос относится к предпринимательской деятельности.

Экономические споры, в которых фигурируют предприниматели или организации, рассматривает арбитраж. Подведомственность дел этой инстанции определяется специальными правилами, а если их нет — общими. При несоответствии критериям арбитража и в случае дел, не относящихся к его компетенции (предпринимательские и экономические споры), исковое заявление рассмотрит общий суд.

Участниками договора могут быть физлица или коммерческие организации. Частные владельцы вправе сдавать нежилые объекты предпринимателям и организациям, нормы не запрещают платить НДФЛ от лица арендаторов. При заключении не больше, чем одной сделки по аренде в год, частный владелец может даже не регистрироваться как ИП, и, при нарушении договоренностей, он вправе обратиться в суд. Процедурные нюансы не отличаются, разница есть в перечне подаваемых в инстанцию документов.

Претензионный этап взыскания долгов по аренде нежилой недвижимости

Применительно к арендным отношениям, законодательством не оговорено обязательного досудебного порядка, в том числе претензионного. Тем не менее, такое разрешение разногласий допустимо оговаривать в соглашениях, при съеме нежилых объектов. Если этот пункт в договоре есть, суд временно ограничивает право на обращение за защитой для досудебного урегулирования. Даже если претензионный порядок не оговорен в договоре, есть смысл начать разбирательство с этого этапа, чтобы арендатор имел возможность добровольно погасить задолженность.

Претензия направляется должнику в письменном виде. В ней должны быть четко сформулированы требования и обстоятельства, на которых они основываются, а также доказательная база со ссылками на правовые нормы. Также в претензии указывают:

  • обоснованный расчет суммы взыскания;
  • полные наименования адресата и предъявителя претензии;
  • перечень документов, прикладываемых к претензии.

Копия документа и подтверждения передачи документации получателю — доказательства факта прохождения этапа. Должник, получив претензию, вправе направить письменную просьбу на отсрочку оплаты. Если он не ответил и не внес оплату по договору в срок, кредитор направляет исковое заявление в судебные органы.

Исковое заявление: оформление и подача

Важно правильно определить первую инстанцию, которая будет рассматривать исковые требования, иначе орган вернет бумаги без рассмотрения на основании неподсудности дел. Есть базовый принцип: иск предъявляют по месту расположения ответчиков (арендатора нежилого помещения). Однако, оно не действует, если в договоре аренды указаны особые условия или стороны заключили дополнительное соглашение до начала производства.

Заявление подается в арбитраж/инстанцию общей юрисдикции в письменном виде, его подписывает истец или его представитель. В нем необходимо указать:

  • наименование судебного органа первой инстанции;
  • личные сведения о сторонах договора, номера телефонов, почты;
  • суть исковых требований со ссылками на правовые акты;
  • обстоятельства, ставшие причиной возникновения требований;
  • сумму задолженности по иску и ее расчет;
  • подтверждение внесения оплаты госпошлины;
  • перечень прилагаемой документации.

Дополняет требования документация, прилагать которую нужно в обязательном порядке:

  • подтверждение уплаты госпошлины;
  • ходатайства;
  • документация, обосновывающая требования — копии договоров, переписка между сторонами и так далее;
  • доказательства соблюдения досудебного этапа — претензии должнику по аренде, уведомление, что она была вручена;
  • свидетельство о регистрации, ЕГРЮЛ-выписку истца (если он — ИП или юрлицо);
  • ЕГРЮЛ-выписку ответчика (ИП или юрлица) — допустимо предоставить распечатку с официальных ресурсов;
  • подтверждение отправки копии иска ответчику и прочим лицам, участвующим в споре;
  • если исковые требования подаются через представителя — подтверждение его полномочий.

Пример:
«Название инстанции»
Истец — «все названия полностью, адрес»
Ответчик — «все названия полностью, адрес»
Размер суммы по иску — «________»
Государственная пошлина — «___________»
Исковое заявление о «_____»
Истец и Ответчик заключили договор № «______________», он был зарегистрирован «_________».
По нему Истец обязался предоставить Ответчику нежилое помещение площадью «». Ответчик обязался вносить плату за аренду в установленный срок.
Истец передал помещение, расположенное по адресу «________________________», согласно акту приема-сдачи «__________».
Ответчик в нарушение пункта «____________» договора не исполнил своих обязательств по оплате в период «______________».
Долг Ответчика перед Истцом составляет «__________________»
Руководствуясь «законодательные акты», просим взыскать с Ответчика в пользу Истца «сумма задолженности»
Приложения.

Судебная практика: особенности и перспективы рассмотрения дел

Приняв иск, инстанция выносит решение об уплате задолженности и пеней/штрафов, только основных сумм без неустоек или об отказе удовлетворить просьбу. В последнее время сложилась практика, в соответствии с которой арбитражи в большинстве случаев удовлетворяют требования истцов. Это происходит при:

  • заключении договоров, составлении акта и частичном неисполнении обязательств ответчиком — владелец недвижимости требует расторгнуть соглашение и возместить ему ущерб, и суд удовлетворяет прошения (к примеру, по арбитражному делу №А64-8016/2014 от 20.02.2015);
  • отсутствии доказательств об уплате сумм по аренде, даже если соглашения были составлены с некоторыми нарушениями — суд проверяет расчеты и чаще всего удовлетворяет прошения истца.

Если вы столкнулись с неисполнением обязательств по аренде, обращайтесь в «Центр эффективного взыскания». Опытные юристы, специализирующиеся на эффективном возврате долгов, окажут правовую поддержку и защитят ваши интересы.

Часто случается так, что арендатор перестает платить арендную плату за пользование нежилым помещением. Ситуация неприятная, но вполне поправимая.

Действующее законодательство содержит ряд норм, которые рассказывают о том, как арендодателю можно получить причитающиеся средства.

В статье мы расскажем о том, как правильно написать досудебную претензию и составить исковое обращение в суд.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что делать, если арендатор не платит?

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что своевременное внесение арендной платы – прямая обязанность арендатора (обо всех правах и обязанностях арендатора и собственника читайте здесь).

Что делать, если арендатор не платит арендную плату?

Во-первых. нужно обратиться к ст. 619 ГК РФ, в которой арендодателю предоставляется право требовать расторжения договора аренды, в частности, в случае, если лицо, пользующееся имуществом, не перечисляет за это деньги, в течение двух сроков уплаты подряд. В этой же статье указано, что арендодатель не имеет права обратиться в суд, если вышеизложенное требование не было направлено арендатору в форме претензии.

Исходя из данных положений гражданского законодательства, можно сделать вывод о том, что взыскать задолженность можно:

  • в претензионном (досудебном) порядке;
  • обратившись в орган правосудия, только, если порядок, указанный в первом пункте, был соблюден.

И все же, в указанной статье речь идет о расторжении договора, а не о взыскании арендной платы. Но, как представляется, эти требования взаимосвязаны. Мало кто захочет иметь дело с арендатором, который не платит.

Реально ли обойтись без суда? На практике, такое случается. Все люди разные. Если арендатор адекватен, то он поймет, что виноват и постарается договориться о погашении задолженности во внесудебном порядке. Это ему обойдется дешевле. Есть такие, кто не платит по решению суда и исполнительному листу. Все индивидуально.

Как подготовить претензию?

В законодательстве нет правил, касающихся формы и содержания досудебной претензии, о которой идет речь. Но, на практике, имеет место определенный «образец». Обращение к арендатору можно подготовить на обычном листе бумаги, написав его от руки или напечатав на компьютере.

Особое внимание стоит уделить содержанию документа. В документе должна быть следующая информация:

Об арендаторе и арендодателе.

О договоре, на основании которого возникли и существуют правоотношения, связанные с пользованием нежилым помещением.

О фактических обстоятельствах отношений, сложившихся на момент подготовки претензии по договору аренды. На этом нужно остановиться подробнее. Следует указать, за какие месяцы и в какой сумме образовалась задолженность.

Желательно сослаться на нормы законодательства и пункты договора, где речь идет об обязанности вносить арендную плату к определенному числу. Кроме того, хорошее бы подробно изложить данные о том, как производился расчет задолженности.

О требованиях арендодателя. Скажем: погасить задолженность или расторгнуть договор вместе с этим.

О сроках, в течение которых заявленные требования должны быть удовлетворены.

Стоит ли писать о возможных последствиях? О вероятности решения конфликта в судебном порядке?

В принципе, эту информацию можно и не излагать в претензии. С другой стороны, на отдельных недобросовестных арендаторов она может произвести впечатление. Кому-то проще отдать деньги сразу, чем нести убытки, тратить время, участвуя в судебных заседаниях.

Взыскание долга по договору

Эта процедура детально регламентирована правовыми нормами.

Важно определиться, в какой именно судебный орган нужно подавать иск. Все дело в том, что подобные заявления могут рассматривать как суды общей юрисдикции, так и арбитражные. Все зависит от субъектов правоотношений. Например, если сделка по аренде нежилого помещения была заключена между физическими лицами, не занимающимися коммерческой деятельностью, то арбитраж такой иск не примет к производству. Если же, скажем, недвижимость сдает ИП, а арендует – юр. лицо, то нельзя обращаться в СОЮ (подробнее о сдаче в аренду нежилого помещения физическим, юридическим лицом или ИП читайте здесь).

Составление заявления

В заявлении должна содержаться следующая информация:

О суде, в который подается документ. Выше этот вопрос был затонут, добавим, что иск направляется в орган по месту жительства или нахождения ответчика. Таково общее правило.

Если речи не идет об арбитражном суде, то, при цене иска до 50 тыс. рублей, спор рассматривается мировым судьей, свыше – районным органом правосудия.

О сторонах. Нужно написать, кто является истцом и ответчиком, где проживают или зарегистрированы эти лица, указать их контактные телефоны, адреса электронных почт – по возможности. Свои данные истец изложит без проблем. Сведения об арендаторе можно получить из договора.

О цене иска. Она будет равняться величине задолженности. С этой суммы, кстати, будет удерживаться и госпошлина, по правилам, содержащимся в Налоговом кодексе РФ.

Далее в документе нужно изложить:

  • информацию об имеющихся фактических обстоятельствах – о том, что образовался долг;
  • сведения об имеющихся доказательствах, говорящих о том, что арендатор неправ;
  • ссылки на нормы действующего законодательства;
  • порядок расчета задолженности и неустойки, в соответствии со ст. 395 ГК РФ или договором аренды;
  • требования истца.

К заявлению должен быть приложен перечень определенных документов.

Подготовка пакета бумаг

Истцу понадобятся такие документы:

    Копия паспорта, если он является физ. лицом. Свидетельства: ИНН и ГРН для ИП. Учредительные документы:

  • бумаги, свидетельствующие о постановке на учет;
  • доверенность на представителя;
  • приказ о назначении руководителя – для юридического лица.
  • Договор аренды нежилого помещения.
  • Документы, свидетельствующие о его регистрации в компетентных органах, если такая обязанность, для конкретного случая, установлена законом.
  • Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
  • Подача иска

    Заявление можно подать:

  • Лично, получив на своем экземпляре отметку от сотрудника канцелярии или приемной.
  • Через представителя по доверенности.
  • По почте – заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Именно так, потому что уведомление о вручении будет являться документом, подтверждающим факт приема документов.
  • В электронном виде, через портал «Госуслуги» или, например, на сайте арбитражного суда. Это не самый простой вариант, заявитель должен иметь цифровую подпись.
  • Ожидание решения

    Если иск подан в нужный орган, то его рассмотрят и примут определенное решение по делу, которое вступит в силу, спустя 1 месяц, если не будет подано никаких жалоб. Далее, необходимо получить исполнительный лист и взыскать по нему задолженность. В этом деле могут помочь судебные приставы.

    Если суд отказал

    Есть всего два варианта:

    1. Обжаловать решение в вышестоящий орган. На это придется потратить несколько месяцев.
    2. Согласиться с мнением суда. Искать иные основания для расторжения договора. Либо же, продолжать взаимодействовать с этим же арендатором.

    Таким образом, если факт наличия задолженности по арендной плате за нежилое помещение, действительно, имеет место, то можно рассчитывать на её взыскание во внесудебном или в судебном порядке.

    Передача имущества в аренду считается одним из самых привлекательных и простых способов пассивного заработка. Однако и здесь можно столкнуться с трудностями, связанными с недобросовестностью арендаторов. Поэтому к сдаче имущества следует теоретически подготовиться, особенно в отношении взыскания задолженности по договору аренды.

    Возникновение задолженности по договору аренды

    Арендным отношениям посвящена глава 34 ГК РФ. Статья 606 раскрывает сущность договора аренды, который подразумевает передачу за плату какого-либо объекта одним лицом другому в пользование на ограниченное соглашением время.

    Отношения между арендодателем и арендатором должны включать 2 обязательных условия:

    1. На срок, указанный в договоре, права на имущество переходят арендатору, в том числе на полученные в процессе его эксплуатации результаты.
    2. Арендатор обязан своевременно совершать платежи в пользу арендодателя, пока не закончится действие соглашения.

    Именно при нарушении второго правила возникает арендная задолженность. Чтобы не столкнуться с проблемами в процессе ее взыскания, важно правильно оформить договор. Он будет считаться законным только при наличии 2-х важных составляющих:

    Цена аренды обычно устанавливается в фиксированной форме, но в договоре может указываться возможность ее пересчета в будущие периоды. Объектом аренды выступает передаваемое в пользование имущество. Это могут быть помещения жилого и нежилого назначения, земельные участки, транспорт, оборудование и т.д. Согласно требованиям ст.607 ГК РФ, в договоре указываются сведения, определенно устанавливающие имущество. Например, для здания это адрес и квадратура.

    Если договор оформлен в соответствии с законодательством, а арендатор не спешит выполнять его условия, можно приступать к действиям по взысканию задолженности. Но, прежде всего, нужно сделать ее расчет.

    Расчет такого долга

    Задолженность по арендной плате начинает исчисляться после окончания периода, в который должен был быть внесен очередной платеж. С этого же момента начинает свой отсчет срок исковой давности, продолжительность которого составляет 3 года.

    Кроме суммы задолженности, которую рассчитывают умножением количества месяцев просрочки на цену аренды, арендодатель вправе взыскать с должника неустойку. Выделяют две ее разновидности:

    Законная неустойка устанавливается ст.332 ГК РФ и начисляется должнику независимо от того, прописан ли данный пункт в договоре. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Но стороны могут установить и собственный процент, тогда это уже будет договорная неустойка. Начисление неустойки происходит за каждый просроченный день.

    При договорной неустойке в формуле нужно заменить 1/300 ставки ЦБ на установленный соглашением процент.

    Процедура взыскания

    Взыскать задолженность по аренде можно через суд, однако, это невозможно без проведения досудебных мероприятий. Заключаются они в отправке претензионного письма нарушителю условий договора.

    В претензии указываются следующие данные:

    1. Сведения о сторонах соглашения.
    2. Дата заключения и реквизиты договора.
    3. Реквизиты акта приема-передачи арендуемого объекта.
    4. Момент возникновения и сумма задолженности, а также требование ее погашения.
    5. Ссылки на законодательные акты.

    Скачать пример претензии можно здесь.

    Претензия о задолженности по договору аренды (образец)

    Приложение к письму составляют копии договора и актов приема-передачи, расчет задолженности, а также документы в подтверждение отсутствия арендных платежей (акт сверки, ведомость расчетов).

    Если отправка претензии не возымела действия, можно приступать к взысканию в судебном порядке. Иск направляют в Арбитражный суд по месту регистрации должника. Он должен содержать:

    • наименование суда;
    • данные об арендаторе и арендодателе;
    • требование истца с указанием ссылок на законодательные акты;
    • обстоятельства, на которых основывается требование, и факты их подтверждающие (договор аренды, акты приема-передачи);
    • цену иска, то есть сумму долга;
    • расчет задолженности;
    • сведения о претензионных мерах;
    • документ, подтверждающий уплату госпошлины;
    • перечень прилагаемых документов.

    К иску прилагают копии договора аренды, актов приема-передачи, расчеты задолженности и неустойки, доказательства отсутствия арендных платежей, переписку с ответчиком в подтверждение досудебного урегулирования и иные документы, имеющие отношение к спору. При подаче искового заявления, его копия обязательно направляется в адрес ответчика заказным письмом.

    При принятии судом положительного решения, он выдаст исполнительный лист, который станет основанием для взыскания долга с арендатора судебными приставами.

    Расторжение договора

    При нарушении условий соглашения арендатором, арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор через суд. Последний удовлетворит требование только при наличии на это существенных оснований. Это может быть просрочка арендных выплат более чем за 2 месяца, либо их внесение в неполном размере, вследствие чего образовалась задолженность.

    Какой бы не была причина, арендодатель обязан сначала направить арендатору уведомление с просьбой погасить возникшую задолженность, попытавшись решить спор в досудебном порядке. Если в ответ будет получен отказ, можно обратиться в судебные органы с иском на расторжение договора.

    Расторжение соглашения в одностороннем порядке возможно и без судебного вмешательства, при условии, что договор содержит такую возможность. Стороны вправе предусмотреть ее для случаев одностороннего нарушения условий.

    Прекращение договорных отношений никак не сказывается на обязательствах должника. Арендатор сохраняет свое право как на взыскание задолженности, так и начисленной по ней неустойки. Данное право подтверждается Постановлением ВАС №35 от 06.06.2014 г.

    Судебная практика

    Пример 1. Администрацией Краснодарского края был подан иск на ООО «Рэдисон» по поводу взыскания арендной задолженности в сумме 482 760 руб. и неустойки за период с января по ноябрь 2016 г. в размере 25 647 руб. Также истцом было сделано уточнение, согласно которому он просил увеличить сумму задолженности до 484 590 руб. Основанием для перерасчета послужило изменение в 2016 году кадастровой стоимости земельного участка, выступающего объектом арендных отношений.

    Судом было отклонено ходатайство о принятии уточнений, однако требование о взыскании первоначальной суммы задолженности и неустойки по ней было удовлетворено. Аргументировал свое решение суд ссылкой на Постановление Правительства РФ №582 от 16.07.2009г., согласно которому при изменении кадастровой стоимости участка, арендная плата пересчитывается не ранее 1 января года, который следует за годом внесения изменений в кадастровый учет.

    Пример 2. Истец Павлова В.А., являющаяся индивидуальным предпринимателем, обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к АО «БайкалБанк» о взыскании арендной задолженности в сумме 4375 руб., из которых 375 руб. неустойка. Ввиду отсутствия обоснования заявленного требования и сведений о досудебном урегулировании, иск был оставлен без движения, а Павловой В.А. было направлено письмо с предложением надлежаще оформить заявление. Так как в течение месяца истец не предпринял каких-либо действий, суд принял решение о возвращении искового заявления Павловой В.А. Уплаченная в размере 2000 руб. госпошлина также была возвращена истцу.

    Как показывает судебная практика, добиться удовлетворения требований в отношении арендной задолженности можно только после предоставления суду доказательств нарушения обязательств арендатором. Обязательным моментом также является попытка самостоятельно разрешить спор путем отправки претензии должнику. Только при тщательной подготовке к судебному процессу и надлежащем оформлении всех необходимых документов, можно рассчитывать на взыскание задолженности с недобросовестного арендатора.

    Долги за аренду могут обернуться уголовным наказанием, о чем расскажет видео ниже:

    Источники: http://dolgnett.ru/stati/3777-kak-vziskat-dolg-po-dogovoru-arendi-nejilogo-pomescheni/, http://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/vidy-sdelok/ob-arende/vzyskanie-zadolzhnosti-po-dogovoru-ar.html, http://uriston.com/kommercheskoe-pravo/nalogooblozhenie/zadolzhennost/po-dogovoru-arendy.html

    Оставьте комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *