Кому принадлежит крыша многоквартирного дома

Исходя из того, что на здание — долевая собственность, а наше гражданское законодательство оперирует так называемой «идеальной долей» (доля в праве, а не доля в имуществе), все здание (включая, естественно, и крышу) — в общей долевой собственности. Правила о владении, пользовании и распоряжении — смотрите ГК (по соглашению всех сособственников, каждый может требовать предоставления для пользования доли в натуре, преимущественное право покупки при продаже и проч).

Для многоквартирных жилых домов ГК прямо предусматривает общую долевую собственность владельцев квартир на общее имущество (коммуникации, подвалы, подъезды, ну и крышу конечно) — кондоминиум.

Думается, что крыша входит в состав общей СОВМЕСТНОЙ (а не долевой) собственности.

С уважением
Любовь

Любовь, при всем уважении, ваш ответ на законе не основан.

В настоящее время общая совместная собственность возможна только для супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства.

(ну и еще по ошибке упоминается в Законе «О САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЯХ ГРАЖДАН»)

Ееще раз повторюсь — доля — это доля в праве. Принадлежат собственникам не этажи по отдельности, а весь дом. Весь дом — на праве общей долевой собственности. ВЕСЬ! Почему же делаете исключения для его частей. Крыша, как и все остальное — находится в общей долевой собственности, в чем тут вообще вопрос то?

Если спор о порядке ПОЛЬЗОВАНИЯ — то это совершенно другой вопрос, этот порядок определяется соглашением сторон, при недостижении соглашения — судом.

Накануне майских праздников Пленум ВАС РФ решал вопрос, может ли общее имущество нежилых зданий отчуждаться отдельно от основных помещений и находиться в индивидуальной собственности. Можно ли приобрести площадь одного только холла или лестничной площадки здания? Ознакомимся с позицией Пленума ВАС РФ, изложенной в проекте постановления. Тем более что с ней должны будут считаться арбитражные суды, если этот проект будет принят Пленумом ВАС РФ.

Пленум ВАС РФ 30 апреля 2009 г. рассматривал проект постановления «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Определимся с понятием общего имущества нежилых зданий.

Общие помещения связывают несколько основных помещений друг с другом или с внешними границами здания. К ним, в частности, относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного индивидуального помещения в здании, в том числе лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном здании за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Эти помещения общего пользования, именуемые также вспомогательными, можно объединить по признаку непригодности (непредназначенности) для самостоятельного использования
в качестве нежилого помещения. Именно их судьбу и пытается решить Пленум ВАС РФ.

Вопрос о праве распоряжения общим имуществом зданий давно ждет решения.

Действующим законодательством не определен правовой режим использования общего имущества нежилого здания, помещения в котором принадлежат разным лицам. Он предусмотрен только для общего имущества многоквартирных, то есть жилых домов (ст. 290 ГК РФ). Вместе с тем в ст. 1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещения в нежилых зданиях указаны в качестве самостоятельного объекта недвижимости, оборот которых разрешен. Но среди объектов недвижимого имущества, перечисленных в ст. 130 ГК РФ, способных выступать в качестве самостоятельных объектов, такие помещения не поименованы.

В результате возникла неопределенность.

Суды самостоятельно пытались восполнить этот пробел, рассматривая споры предпринимателей, делящих лакомые куски недвижимости. Правда, решений много и все они разные. Арбитражная практика выявила три проблемы.

1. В ЕГРП, как правило, в качестве собственника помещений общего пользования в нежилых зданиях значится один из собственников основных помещений[1]. В связи с этим другие собственники помещений обращаются в арбитражные суды с исками о признании права общей долевой собственности на помещения общего пользования[2].

2. Когда вспомогательные помещения не включаются в предмет договора продажи основных помещений, появляется основание утверждать о сохранении права собственности на вспомогательные помещения за продавцом, у которого может и не быть основных помещений в этом здании. Кроме того, в случаях, когда госорганы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимость, не регистрируют право покупателей на помещения общего пользования, не указанные в договоре, последние обжалуют их действия и (или) подают иски к продавцам о признании права собственности на вспомогательные помещения. Арбитражные суды обычно отказывают в таких исках[3].

Существует и противоположная практика, когда признается право собственности покупателя на помещения общего пользования, не закрепленные в договоре[4].

3. Возникают споры о порядке эксплуатации помещений общего пользования и расходах на их содержание[5].

Разъяснения ВАС РФ

С целью приведения судебной практики к единой позиции Пленум ВАС РФ и намерен дать свои разъяснения.

Важным заключением Пленума ВАС РФ станет вывод о применении аналогии закона в вопросах определения правового режима общего имущества нежилых зданий. Напомним, что в соответствии с частью 1 ст. 6 ГК РФ, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к ним, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения.

В случае принятия проекта постановления суды будут обязаны применять к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества, нормы статей о долевой собственности жилых помещений (ст. 247, 249, 289, 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ).

Распространение этих норм на объекты нежилого назначения означает, что:

  • владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, может осуществляться только по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом. То есть продать помещение общего назначения можно только при согласии всех сособственников и при выполнении определенных условий (см. с. 14);
  • каждому собственнику помещения в нежилом здании наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля общего имущества здания;
  • собственники помещения не могут отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество здания, а также совершать иные действия, влекущие ее передачу отдельно от права собственности на основное помещение. Другими словами, при продаже помещения в здании (офис, склад и т.п), к покупателю автоматически переходят права на долю в общем имуществе здания;
  • каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

ПОДРОБНЕЕ О РАССМАТРИВАЕМЫХ РЕКОМЕНДАЦИЯХ ПЛЕНУМА ВАС РФ

На что может рассчитывать счастливый обладатель собственности в нежилом здании? Можно ли приобрести часть подвала или крыши и как поступать регистрирующим органам в таких случаях? По этим вопросам 30 апреля 2009 г. Пленум ВАС РФ начал готовить разъяснения, следование которым приведет разрозненную судебно-арбитражную практику к единым стандартам.

Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, написано в проекте постановления. Такая доля общего имущества принадлежит собственнику помещения в здании в силу закона и не подлежит отдельной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Таким образом, при приобретении офиса, складского или иного нежилого помещения к покупателю автоматически переходит право собственности на долю общего имущества. При этом реализовать желание иметь свидетельство о собственности на часть лестницы на основании приобретения какого-то помещения не получится. Регистрирующий орган откажет.

Как определить размер доли

Такая доля будет рассчитываться исходя из существа указанных отношений пропорционально площади помещений, находящихся в собственности. Это общее правило. Кстати, судебная практика складывается в этом же направлении. Например, ФАС Дальневосточного округа в постановлении от 06.02.2009 № Ф03-104/2009, возвращая дело на новое рассмотрение, указал, что суд предыдущей инстанции неправомерно выделил доли каждому из собственников непропорционально размеру их долей.

ВАС РФ в проекте обращает внимание на одно исключение, позволяющее определить размер доли общего имущества без точной привязки к площади основного помещения, находящегося в собственности: доля может быть иной, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в других помещениях здания.

Правило о пропорциональности размера доли общего имущества к площади основного помещения конкретного собственника не может быть изменено даже по соглашению всех сособственников здания (если неприменимо приведенное исключение). Поэтому соглашения сособственников о передаче доли в общем имуществе друг другу или третьим лицам заранее обречены. Они недействительны.

Как оформляется переход доли

Приятная новость в проекте: при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это. Наконец-то станут невозможны злоупотребления продавцов, когда после заключения договора они предлагали оформить в аренду или выкупить часть лестницы и холла на первом этаже, чтобы элементарно войти в здание.

Подобный шантаж усугублялся отказами арбитражных судов в удовлетворении исков покупателей о признании права собственности на не указанные в договоре вспомогательные помещения[6]. Вместе с тем была и противоположная практика, когда суды признавали право собственности покупателя на помещения общего пользования[4].

Вскоре покупатель сможет не бояться шантажа со стороны продавца. Даже если договор купли-продажи нежилого помещения не содержит указания на переход права собственности на общее имущество здания, они перейдут к нему автоматически, отмечено в проекте.

Впрочем, приобретая нежилые помещения, покупателю следует поинтересоваться, а не заключали ли прежние сособственники каких-либо соглашений о режиме использования общего имущества. Вполне может оказаться, что такое соглашение имеется. Например, собственники вправе одобрить такой режим, при котором собственник конкретного помещения будет нести расходы на содержание общего имущества в большем размере, чем ему положено исходя из площади занимаемого основного помещения. Если такой «обремененный» собственник продаст свое помещение, то новому «счастливому» приобретателю придется смириться с принятыми до него правилами.
В данном случае суд не сможет ему помочь и признать существующее соглашение недействительным.

Обезопасить себя от неожиданных новостей поможет включение в договор купли-продажи нежилых помещений условия об обязанности продавца уведомить покупателя о любых действующих соглашениях о режимном использовании общего имущества здания с обязательством передать такое соглашение покупателю.

Правда, такое режимное решение согласно проекту постановления должно быть принято единогласно всеми собственниками здания. Об этом следует помнить, если неприятность все же обнаружится.

В числе особенностей режима, отмеченных в проекте, является порядок проведения ремонтных работ в помещениях, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Можно ли крышу сдать в аренду

Пленум ВАС РФ в проекте постановления намерен изменить свою позицию о невозможности передачи в аренду отдельных частей здания. Напомним, что в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» рассмотрена ситуация заключения договора между собственником здания и владельцем рекламной конструкции, в соответствии с которым последнему предоставлялось право использовать крышу для размещения рекламы. Суд решил, что заключенный договор является непоименованным и не противоречит ГК РФ, то есть не считается договором аренды, поскольку отдельные конструктивные элементы не могут выступать объектом договора аренды.

На этот раз Пленум ВАС РФ собирается принять противоположную позицию: отдельные части здания могут быть переданы в аренду (пользование). При этом ВАС РФ отметил, что такое решение принимается сособственниками помещений в здании. Например, как отмечено в проекте постановления, может быть заключен договор аренды несущей стены или крыши здания для размещения наружной рекламы, аренды подвального помещения и др. Арендодателем в таком случае признаются все сособственники, которые образуют солидарную или долевую множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Можно ли купить часть подвала

Такая возможность скорее всего появится, но при условии, что такое помещение предварительно выделено. При этом должны выполняться четыре условия.

Во-первых, с решением (о выделении из состава общего имущества здания отдельного помещения) согласились все сособственники здания.

Во-вторых, имеется техническая возможность выдела. В качестве самостоятельных объектов могут выделяться только такие части здания, которые имеют ограниченное стенами или иными конструктивными элементами здания пространство.

В-третьих, при выделе соблюдены строительные, санитарные и иные нормы и правила.

В-четвертых, без выделенного помещения сохранилась возможность нормальной эксплуатации всего здания.

Выделенное таким образом помещение, отмечено в проекте постановления, может служить объектом гражданско-правовых сделок (купли-продажи, аренды и др.).

Если выполняются все четыре условия, сособственники смогут инициировать внесение в ЕГРП записи об образовании самостоятельных объектов недвижимости. При этом погашается запись о праве собственности на здание в целом ввиду прекращения правового режима здания как единого объекта недвижимости. В данном случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании,
в собственность иного лица.

Обратная ситуация: придание зданию статуса единого объекта недвижимости с занесением соответствующей записи в ЕГРП также возможна. Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с соответствующим заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае в ЕГРП вносится запись о праве собственности названного лица на здание и прекращаются записи о его правах на отдельные помещения.

Итак, Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ вскоре даст ориентиры. Представляется, что с принятием давно ожидаемого разъяснения судебная практика станет единообразной, а предприниматели смогут более точно прогнозировать свои ожидания от инвестирования в недвижимость.

[1] Постановления ФАС Уральского округа от 21.06.2007 № Ф09-4706/07-С6, от 08.11.2007 № Ф09-9098/07-С6, от 04.10.2007 № Ф09-7056/07-С6, ФАС Дальневосточного округа от 20.11.2007 № Ф03-А37/07-1/4534, от 29.01.2002 № Ф03-А51/01-1/2850, ФАС Северо-Западного округа от 25.02.2005 № А05-4663/04-24, от 14.01.2005 по делу № А56-12757/04, ФАС Западно-Сибирского округа от 03.03.97 № Ф04/255-35/А70-97, от 10.07.2006 № Ф04-4114/2006(24213-А70-21), ФАС Центрального округа от 22.02.2005 № А62-823/04, ФАС Поволжского округа от 15.07.2004 № А55-11869/03-14, от 11.04.2005 № А65-20938/03-СГ3-15.

[2] В удовлетворении исков отказано: постановления ФАС Северо-Западного округа от 25.02.2005 № А05-4663/04-24, от 14.01.2005 по делу № А56-12757/04, ФАС Уральского округа от 30.11.2004 № Ф09-3955/04-ГК, ФАС Западно-Сибирского округа от 03.03.97 № Ф04/255-35/А70-97, ФАС Центрального округа от 22.02.2005 № А62-823/04.

[3] Постановления Президиума ВАС РФ 10.09.2002 № 3673/02, ФАС Дальневосточного округа от 30.06.2003 № Ф03-А51/03-1/1447, от 18.12.2002 № Ф03-А51/02-2/2512, ФАС Поволжского округа от 11.04.2005 № А65-20938/03-СГ3-15, ФАС Северо-Западного округа от 25.02.2005 № А05-4663/04-24, от 14.01.2005 по делу № А56-12757/04. ФАС Уральского округа от 08.11.2007 № Ф09-9098/07-С6, от 20.01.2005 № Ф09-4495/04-ГК.

[4] Постановления ФАС Поволжского округа от 15.07.2004 № А55-11869/03-14, ФАС Уральского округа от 14.08.2000 № Ф09-1092/2000-ГК, ФАС Московского округа от 26.02.2008 № КГ-А40/391-08-П, от 10.07.2007 № КГ-А40/6495-07, от 15.03.2007 № КГ-А40/1688-07.

[5] Постановления ФАС Уральского округа 03.09.2003 № Ф09-2398/03-ГК, ФАС Западно-Сибирского округа от 28.07.2004 № Ф04-5254/2004(А45-3315-28).

[6] ФАС Уральского округа от 22.11.2005 № Ф09-3815/05-С3, от 21.06.2007 № Ф09-4706/07-С6, ФАС Поволжского округа от 15.07.2004 № А55-11869/03-14, от 26.04.2007 по делу № А12-34868/05-С62, ФАС Дальневосточного округа от 29.01.2002 № Ф03-А51/01-1/2850, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.07.2006 № Ф04-4114/2006(24213-А70-21), ФАС Московского округа от 26.02.2008 № КГ-А40/391-08-П, от 10.07.2007 № КГ-А40/6495-07.

Вопрос-ответ по теме

Индивидуальный предприниматель приобрел как физическое лицо недвижимость для использования в качестве офиса. Недвижимость представляет собой нежилое помещение (таунхаус площадью 600 кв.м), расположенное в здании (площадью 6000 кв.м.), имеющем еще порядка десяти таких нежилых помещений (таунхаусов), у которых свои собственники. Все нежилые помещения имеют отдельный вход, но объединены единой крышей. Кому принадлежит крыша? Какими нормативными актами необходимо руководствоваться при пользовании, обслуживанию, эксплуатации крыши? При строительстве крыша была условно разделена на равные части забором, но площадь крыши не совпадает с площадью нежилых помещений в таунхаусе, т. е. часть крыши над офисами ИП оказалась отрезана забором. Может ли ИП сломать забор и перенести его пропорционально своим нежилым помещениям, без согласия управляющей компании и других собственников? Если нет, то как это обойти и все равно захватить крышу над своими офисами?

Крыша здания является общим имуществом собственников здания, принадлежащая им на праве долевой собственности в силу закона.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — реестр). Аналогичные разъяснения содержатся и в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Следовательно, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Собственники нежилых помещений обязаны участвовать в расходах по содержанию общего имущества здания, в т. ч., и крыши. Доля участия в расходах пропорциональна доли в праве общей собственности на имущество здания.

Статья 210 ГК РФ устанавливает, что собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Таким образом, несмотря на то, что собственник нежилого помещения может и не использовать общее имущество дома (напр., крышу), суд может признать за ним обязанность по участию в содержании общего имущества дома (см. Постановление ФАС ВСО от 23 апреля 2009 г. № А74-318/08, Постановление ФАС СКО от 20.04.2011 № А63-4943/2010; Постановление ФАС СКО от 25.03.2011 № А32-8272/2010; Постановление ФАС СКО от 17.11.2011 № А32-21406/2008).

По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

В случае спора относительно порядка пользования общим имуществом – в т. ч., крышей, согласно ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Таким образом, в отсутствии согласия собственников, а также в отсутствии решения суда об установлении порядка пользования имуществом – см. Исковое заявление в районный суд об определении порядка пользования земельным участком, находящимся на праве собственности (у сторон не сложился порядок пользования земельным участком) (или выделе доли в натуре) установка и перенос забора на крыше неправомерна.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Одно помещение в собственности нескольких компаний. Как взаимовыгодно управлять общим имуществом;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

«1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249,289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — реестр).

4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.14При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

6. По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.33В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

7. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ.К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом».

Источники: http://forum.garant.ru/?read,1,19227, http://www.eg-online.ru/article/66517/, http://www.law.ru/question/25068-krysha-kak-chast-obshchego-imushchestva-obekta-nedvijimosti

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *